Observations sur le projet de création d'une ZAC
Domaine du Château Grime à St Paul en Forêt
par Pierre Ratcliffe 83440 Callian à l'attention de Mr Pierre Jaudel Commisaire enquêteur
ces observations sont consultables sur mon site web
http://ratc9435ez.free.fr/zacstpaul/zacstpaul.htm NB: les segments de texte en couleur sont des liens
La commune de Saint Paul en Forêt a engagé une procédure de révision simplifiée de son Plan d'Occupation des Sols (POS) pour permettre à la SARL "Château Grime", propriétaire d'un domaine couvrant 482 hectares, soit 23.7% du territoire de la commune, d'entreprendre la réalisation d'un vaste programme d'aménagement dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). Voir note sur les ZAC et article L311-1 du code de l'urbanisme.
Ce programme se compose d'un ensemble hôtelier haut de gamme, de résidences de tourisme (villas), de deux parcours de golfs de 18 trous chacun et d'un parcours académie avec leurs installations et équipements associés, d'équipements de sports et de loisirs dont un centre équestre.
L'opération immobilière porte sur de plus de 73 000 mètres carrés de SHON; soit:
30 000 m2
Hôtel résidence de tourisme
9 500 m2
Installations sportives, centre de remise en forme,
Avec ses deux golfs de 18 trous et le golf académie, le projet sera très gros consommateur d'eau l'été (Terre Blanche consomme déjà 550 000m3/an pris sur la réserve du lac de St Cassien situé à 7.5km. Il est dit que ce sera aussi le cas pour le projet, mais rien n'est arrêté. La documentation ne précise pas l'existence de contrat avec le Canal de Provence, ce qui n'est pas rédhibitoire, mais ce point important n'est pas traité. En revanche, l'approvisionnement en eau des autres parties de la ZAC n'est pas résolu non plus. Il est seulement dit que le projet sera alimenté par le réseau communal et que celui-ci serait suffisant. La foration de trois trous de sonde pour rechercher la capacité hydrologique est prévue (23/8/05 et bordereau préfecture 13/10/05) mais n'a pas encore été réalisée. Au cours de l'été 2005, la commune a connu des restrictions d'eau.
Quels sont les arguments positifs en faveur du projet?
Le promoteur du projet et la commune ont bien saisi les différents aspects du projet qui nécessitent d'être en conformité avec les dispositions législatives du code de l'urbanisme (CU).
Il s'agit notamment de l'étude environnementale, datant seulement d'octobre 2005, qui a conduit le promoteur et la commune à réduire l'espace du projet à 202 hectares au lieu de 482, et à une rétrocession de 280 hectares à la commune pour constituer une réserve boisée protégée accessible au public article L130-2. Il en résulte aussi que le projet n'occupe plus que 10% de la surface de la commune au lieu de 23.7%.
Le promoteur et la commune ont ensuite prévu des dispositions relatives au logement d'actifs locaux; le promoteur cède ainsi 3 hectares à la commune disposant d'un SHON de 7000m2, (de l'ordre de 70 logements?) pour permettre à celle-ci d'offrir aux habitants l'accession à la propriété à des prix abordables.
En accroissant l'offre d'installations sportives et de loisirs sur la commune et le canton, le projet constitue un développement économique et social important. Actuellement, il n'y a pas d'activités économiques notables dans la commune. St Paul en Forêt est la plus petite commune du canton de Fayence en superficie (2034ha) et en nombre d'habitants (avant dernière devant Mons, 1139 habitants au recensement de 1999), et avec un % de résidences secondaires de l'ordre de 50%.
Le projet apportera des taxes locales à la commune et procurera des emplois. L'estimation annoncée est de 400!!!.
Le Golf Hôtel, et son complexe de loisirs associé, constituera un centre d'attraction pour des golfeurs et des touristes du département, des Alpes Maritimes et de l'étranger.
La vente de terrains pour la construction de villas individuelles de grand standing (parce que coûts de terrains très élevés à cause du golf) attirera des habitants aisés (étrangers et retraités) ce qui augmentera l'assise des 4 taxes locales et donc les ressources de la commune.
Quels sont les aspects négatifs du projet
Le domaine foncier du Château Grime est constitué de 482ha d'espaces boisés qui doivent être protégés. Ce domaine représente 23.7% du territoire de la commune. L'étude d'environnement qui date seulement d'octobre 2005 a conduit le promoteur à proposer de céder 280ha à la collectivité territoriale, 280ha qui resteront espaces boisés protégés. Les conclusions de l'étude écologique ne sont pas assez spécifiques quant à la localisation et surtout à la superficie des zones à protéger et à exclure de la ZAC. Les 280ha choisis par le promoteur pour être rétrocédés ne sont pas justifiés ni en surface ni en localisation. Ceci est donc en contravention à article L123-3. On peut aussi se demander pourquoi 2 golfs de 18 trous chacun et pas un seul, car il y a déjà 2 parcours de 18 trous au domaine contigu de Terre Blanche. La surabondance des équipements est l'objet de l'article R318-14 du CU. Il faut considérer les équipements sportifs intercommunaux existants sur le canton, à Fayence et très proches de St Paul. Par ailleurs il existe un grand nombre de centres équestres sur le territoire du Canton, ayant pour vocation la randonnée.
Le rapport environnemental dit que les espaces sans contrainte écologique majeure sont les maquis denses et pinèdes à pins maritimes sous maquis (voir sur la vue aérienne le quadrilatère présumé); mais n e s'agit-til pas de zones qui ont été incendiées en 1996 et 1998, où l'environnement naturel n'est pas encore restaurée. Le choix de ces zones semble correspondre aux 202ha retenus pour délimiter la ZAC mais cela n'est pas précisé. De toutes façons, l'emprise de la ZAC constituera une réduction d'habitat naturel pour les espèces rares et protégées. L'ensemble de ces espaces constitue une zone naturelle, une réserve écologique, un espace de séquestration du carbone, mais, en raison de la propriété privée, un espace de loisir perdu pour les habitants de la commune, du Canton et du département. Pourtant leur préservation entre dans le cadre de la Charte de l'Environnement du 1/3/2005 en ses articles 6 et 7. Cela étant dit, si la majorité des habitants est pour cette ZAC et que celle-ci est conforme à la législation du CU, on ne peut que s'incliner.
Un golf est un espace totalement artificiel qui coûte très cher en aménagement, puis en entretien, en consommation d'eau pour l'arrosage et en utilisation d'engrais chimiques ternaires NPK. La flore et la faune de la zone sont très abondantes en espèces rares et protégées. Mais les documents présentés ne précisent pas quelles mesures d'accompagnement seront prises pour assurer leur préservation. Or le rapport environnemental dit avec force: "Il y a donc un enjeu « milieux naturels » très fort qui impliquera une réduction importante de l'espace consommé par le projet, ainsi que des mesures d'accompagnement très fortes tant au niveau de sa réalisation qu'au niveau de son fonctionnement. L'absence dans la documentation de données spécifiques" sur ce sujet est en infraction avec article L123-11 du CU.
L'approvisionnement en eau de la ZAC et celle des golfs n'est pas documentée. Il est seulement dit que le projet sera alimenté par le réseau communal et que celui-ci sera suffisant. La foration de trois trous de sonde pour rechercher la capacité hydrologique est prévue mais n'a pas encore été réalisée. Compte tenu de la géologie du site, terrains permiens reposant sur le trias, il est peu probable que des ressources importantes en eau seront trouvées. NB: entre temps j'ai appris que semaine dernière deux forages ont été creusés à 150m avec un résultat insignifiant! Le troisième forage est en cours.
Or au cours de l'été 2005, la commune a connu des restrictions d'eau. Cette carence de documentation est en contravention avec article L123-11.
Les parcours de Golf constituent pour le promoteur, le principal motif d'attraction de ses clients, résidents golfeurs de l'Hôtel-Golf, golfeurs étrangers et français payant au green fee, et surtout les acheteurs de terrains pour construction de villas individuelles. Le Golf est une activité très chère en raison des coûts élevés d'aménagement des terrains et parcours golfiques; les coûts de "green fees" sur un parcours entretenu de 18 trous varient entre 60 et 90€/personne dans la région. C'est l'aménagement et la vente des villas individuelles qui constitue pour l'aménageur, la principale source de profits. Celui-ci va donc inclure dans la vente des terrains constructibles, une part aussi grande que possible des coûts d'aménagement du golf, en plus des coûts d'aménagement des espaces résidentiels. Il en résulte, obligatoirement, que le prix des terrains serait très élevé, ce qui ne peut convenir qu'à de riches étrangers, et des résidents français, actifs et retraités, très aisés. En raison de leurs ressources financières, et d'un cahier des charges imposé par l'aménageur, ceux-ci construiront donc des villas de grand standing. Ils seront alors demandeurs de mesures de sécurité spécifiques - clôtures, vigiles et accès sélectif. Ceci va donc conduire à une ségrégation sociale. Des précisions sur ce sujet sont absentes de la documentation soumise. L'impact positif des 3ha (7000m2 de SHON) cédés à la commune pour construction de logements abordables pour les actifs locaux, ne compensera pas l'effet négatif de la hausse des prix de l'immobilier sur le Canton.
Ces golfs s'ajoutent à ceux du Golf-Hôtel du Domaine de Terre Blanche avec ses 2 golfs de 18 trous, achevé depuis 2 ans sur la commune voisine de Tourrettes autre commune du Canton de Fayence. Pourquoi ces golfs supplémentaires. La réponse appartient au préfet et au ministère des sports. (cf. article R318-14 du CU).
Ce projet contribuera à augmenter plus encore les prix déjà très élevés des terrains, des propriétés bâties, et des logements locatifs. Il en résultera des difficultés encore plus grandes pour les locaux et actifs du canton pour qu'ils puissent se loger à des prix abordables. A la ségrégation sociale s'ajoutera une aggravation des inégalités et de l'injustice sociales.
Certes des emplois seront créés (400 sont sans doute très surestimés, comme ce fut le cas à Terre Blanche), mais ce seront des emplois de faible qualification, en CDD et à faible niveau de rémunération. Que restera-t-il après 2 ans de fonctionnement? Les niveaux de rémunération des personnels engagés à Terre Blanche et leur nombre restant comparé aux promesses initiales sont bien connus de la population du canton.
Ma conclusion
En raison du non respect de l'article L300-2 du CU et de la carence de documentation concernant les points précités, je demande que la décision de création de la ZAC soit suspendue dans l'attente de documentations supplémentaires, obligatoires et en conformité avec article L311-6. Voir l'ensemble des articles du CU ayant trait à la création de ZAC.
Il existe depuis longtemps un SIVOM sur le Canton de Fayence aux compétences très étendues. Une communauté de communes groupant les 8 communes du Canton est un développement logique de cette première forme d'intercommunalité. C'est un projet en cours depuis l'an 2001 mais qui n'a malheureusement pas été achevé. Le projet est actuellement dormant. Mais, depuis la nouvelle loi instituant les Schémas de cohérence territoriale (SCOT), les Maires des 8 communes étudient en ce moment la création d'une telle structure pour le Canton. Je demande donc que le projet de ZAC Château Grime de St Paul soit ajourné, dans l'attente de ce SCOT du Pays de Fayence. Voir mon article l'intercommunalité sur le canton de Fayence: où en est-on?
Je comprends que la commune de St Paul en Forêt veut avoir un projet de développement sur son territoire; un tel projet lui est présenté par un investisseur privé propriétaire foncier de 23.7% de son territoire; ce projet lui semble particulièrement opportun. Mais la réalisation d'un tel projet, compte tenu de l'environnement particulier de la commune, nécessite la création d'une ZAC avec les contraintes qui y sont attachées. Le projet initial du promoteur était sans doute beaucoup trop vaste; malgré sa réduction, il reste encore trop vaste. La cession à la commune de 280ha qui resteront espaces boisés protégés est certes un avantage pour la commune, mais de toutes façons le propriétaire n'aurait pas pu développer cet espace. La station d'épuration est une obligation et les 3ha cédés pour construction de logements pour actifs est à peine une concession (obligation dans les SCOT). Mais le projet reste encore trop vaste. Le promoteur estime que la rentabilité économique du projet dépend d'une taille minimum en dessous de laquelle il ne veut pas descendre. Mais la commune a pour elle un atout de négociation de poids: le promoteur a le choix entre "pas de projet" avec les conséquences que cela entraîne pour lui, ou un projet de taille optimum compatible avec les équilibres souhaités par la collectivité locale au sens large, cad. municipalités, habitants de toutes conditions sociales, associations locales et cantonales impliquées dans le projet.
Le projet n'a pas un caractère suffisamment fort d'intérêt général. Il va même à l'encontre du bien-être de la population de la commune et du Canton, à moyen et à long termes. J'observe que la SARL "Château Grime" appartient au même propriétaire que celui de "Terre Blanche", Mr Hopp. Il apparaît que l'opération financière de Terre Blanche a été un grand succès pour Mr Hopp; au point qu'il veut recommencer à "Château Grime". Si le projet est approuvé et se réalise, les élus, les autorités, et Mr Hopp contribueront à la continuation de la fuite en avant de notre Canton, vers un développement déraisonnable, porteur à terme de déséquilibres économiques, sociaux et écologiques, de ségrégations et d'injustices sociales. Si les autorités donnaient une suite favorable à ce projet, ils seraient en complète contradiction avec l'esprit du code de l'urbanisme et du code forestier, avec les signaux et engagements de la France en matière de développement durable, ainsi qu'avec la Charte de l'Environnement adoptée en Congrès à Versailles et promulguée par le Chef de l'État le 1 mars 2005.
En résumé, ce projet de ZAC n'est pas justifié. Il existe déjà 2 golfs de 18 trous sur le Canton. Des équipements intercommunaux existent sur le bas de la commune de Fayence à proximité du lycée. Cet espace couvrant près de 30 000 m2 doit encore être agrandi d'un stade intercommunal de football; la mise en service doit intervenir fin 2005 début 2006. Il est question aussi d'y adjoindre une piscine olympique. Le centre international de vol à voile situé en bas de Fayence participe aussi aux équipements et activités sportives du Canton. Plusieurs centres équestres offrent aux habitants les activités équestres soit en manèges soit en randonnée forestières. Le Canton n'a pas besoin d'une offre supplémentaire de résidences de haut standing accessibles seulement aux segments les plus fortunés de la population, souvent étrangère, qui menacent d'éclatement, les structures communautaires. En revanche, le Canton a un grand besoin de réalisations immobilières de taille modeste, correspondant aux besoins d'une population active travaillant dans les bassins d'emploi voisins des Alpes Maritimes et de la communauté d'agglomération de St Raphaël et Fréjus, où par suite de la saturation de l'espace, il leur est impossible de se loger à proximité de leur travail et à prix abordables. A titre d'exemple, il est bon de comparer le domaine de Terre Blanche avec ses 135 villas de grand luxe, sur l'espace Golf Hôtel, entièrement clôturé et à accès restreint protégé par des vigiles, avec le lotissement du Val des Cèdres à Montauroux avec ses 28 parcelles de 1500 m2.