L'élaboration du "Contrat de Projet Etat-Région pour le Var" est un "exercice" de prospective effectué par nos techniciens départementaux depuis leurs bureaux de Toulon pour la 
DIACT (Direction interministérielle d'aménagement et de compétitivité des territoires qui a succédé à la DATAR défunte), avec des données fournies par les administrations locales. Var Matin nous dévoile des éléments de ce plan dans son édition du 27 mai 2006. Voir Prospectives de la DIACT. La DIACT, un de ces nombreux machins administratifs par lesquels nos politiques pensent favoriser la croissance économique. Voir article sur ce sujet.
La prospective démographique sur laquelle ce "plan" est élaboré apparaît dans 
le tableau joint sous le titre "enjeux démographiques" (pour St Tropez il y a inversion des hypothèses maximum et minimum). Pour notre canton de Fayence, les hypothèses retenues sont significatives de l'afflux de migrants, de l'urbanisation et des développements que nous constatons. Partant des chiffres du recensement de 1999, du taux de croissance 90/99 et des résultats des recensements intermédiaires - pas encore disponibles sauf à Montauroux), la population permanente estimée en 2003 est de 20 285 et la population estivale de pointe de 38 989 - chiffres précis - soit presque le double (x1.98). L'estimation de la population estivale de pointe est sans doute établie à partir des taxes de séjour dans les campings et les hôtels et de l'augmentation de la consommation d'eau... Dans l'hypothèse maximum, en 2015 la population permanente serait 32 447 et la population estivale de 64 261 - calculée avec le même ratio (x1.98) - et dans l'hypothèse minimum, la population permanente serait 26 744 et la population estivale de 53 562 - calculée avec un ratio de 2. Voir tableau d'élaboration de ces chiffres.
En ce qui concerne les priorités du département, notre canton n'y figure pour aucune des rubriques; cela est aussi significatif et laisse entendre que nous sommes rattachés à l'Est Var St Raphaël et Fréjus. Voir 
carte des territoires et leurs pôles de compétence avec la grande flèche verte de Var Est vers Fayence.
Il s'agit là d'un jeu de chiffres pour répondre à la demande d'élaboration d'un plan par la DIACT. Le but est de planifier l'avenir pour adapter infrastructures et équipements collectifs à cet afflux de population. Quel rapport réel avec la population du canton et ses besoins? Quel rapport avec le SCOT de notre communauté de communes en cours de formation? A rapprocher aussi du plan sécheresse mis en place par la préfecture du Var pour 2006. Voir ce plan..
Puisqu'il s'agit d'une prospective et, concernant la population, d'un jeu de chiffres, rien n'interdit de réfléchir et de pousser plus avant la méthode.
Partant d'une population de 18 127 en 1999, estimée à 20 285 en 2003, pour l'hypothèse maxi, on considère une taux de croissance de 4%, c'est à dire un accroissement des migrations, ce qui donne une population en 2015 de 32 447 soit 12 162 habitants ou 60% de plus qu'en 2003. Pour l'hypothèse mini, on considère un taux de croissance de 2.33% , c'est à dire un accroissement moindre des migrations, ce qui donne une population en 2015 de 26 744 soit 6 459 habitants ou 31.8% de plus qu'en 2003. La fourchette envisagée varie donc presque du simple au double: 6 500 habitants de plus en 13 ans, ou 12 200 habitants dans l'hypothèse maxi.
Sur la base de 2.5 personnes par logement, moyenne observée sur le canton, on peut estimer le nombre de logements supplémentaires à 4 865 ou 2 584 dans les deux hypothèses maxi et mini. La précision des chiffres n'est pas significative. Cela représente donc 405 ou 215 logements par an, soit en moyenne 51 ou 27 permis de constructions neuves en moyenne par commune et par an. Les permis de construire de logements neufs représentent environ 80% du total des permis accordés, les 20% restants étant pour des aménagements ou extensions de logements existants. Les logements neufs sont soit sur des terrains individuels dont la superficie est fixée par le POS soit sur des lotissements aménagés par des promoteurs dans le cadre de permis de lotir. Voir tableau d'élaboration de ces chiffres.
Où peuvent être construits ces 405 ou 215 logements supplémentaires par an? Il est clair que les 8 communes n'ont pas la même attractivité pour les migrants (Tanneron?, Mons?), ni la même volonté politique d'attirer les migrants (Seillans?); il y a des communes à plus faible superficie (St Paul?, Callian?) et des communes proches de la saturation (Montauroux?); restent donc les communes de Fayence? et Tourrettes?. Les ? sont autant de questions.
Tout ceci relève des études préalables du SCOT et des plans locaux d'urbanisme des communes PLU avec leur plan d'aménagement et de développement durable (PADD). Une fois les zones constructibles remplies en COS, est-on prêt à modifier les plans d'occupation des sols pour urbaniser davantage ou doit on arrêter l'urbanisation? Voir glossaire zonages
Un autre aspect doit entrer en ligne de compte, c'est le prix d'acquisition de parcelles constructibles compte tenu de la surface fixée au POS selon le zonage. Aujourd'hui une parcelle constructible se négocie entre 150k€ et 250k€ et avec un prix de construction clés en mains de 200-250k€, cela donne des maisons de prix total 350-500k€. Considérons le minimum soit 350k€. Avec un intérêt de 4.3% sur 20 ans un apport de 10% cela donne une mensualité de 2265€/mois et avec un endettement maxi de 33% du revenu net, il faut un revenu mensuel d'environ 6 000€/mois ou 72 000€/an pour financer une telle acquisition. C'est beaucoup trop cher pour les ménages à revenu proche du revenu médian - le revenu médian est le revenu qui partage la population active en 50/50, 50% gagnant plus que le revenu médian et 50% moins, le revenu médian en France est de 17 802€/an net en 2004. L'acquisition d'un logement en pays de Fayence nécessite donc d'être dans le dernier décile (D9). Ces ménages ne peuvent donc pas accéder à la propriété sur le canton de Fayence. Les terrains sont trop chers. Une solution serait de diminuer la surface des parcelles constructibles. En région parisienne, on s'accommode fort bien de terrains de 500m2 voire 400m2. Il faudrait alors cibler sur chaque commune les zones raccordées au réseau d'assainissement et dans lesquelles l'augmentation de la densité des constructions aurait un impact limité sur l'aspect paysagé. L'aménagement des voies se faisant par la Participation pour Voirie et Réseaux. Une simple révision du POS suffirait. Elles sont autorisées jusqu'en 2010. Sur chaque commune il doit être possible de trouver de telles zones pour favoriser l'installation de ménages à revenu proche du revenu médian.
Comment les gens qui veulent s'installer - retraités français et étrangers, actifs venant s'installer et travaillant à Sophia Antipolis ou sur la côte, ménages habitant sur la côte et voulant migrer dans l'arrière pays...- s'y prennent-ils pour trouver un logement locatif, à acheter ou à construire?
Ils visitent d'abord les vitrines des agences immobilières, moins souvent celles des notaires, ils entrent et demandent quels sont les produits disponibles en porte feuille; souvent ils recherchent d'abord une location, mais il y en a très peu et les occasions sont rares; puis ils s'enquierent des propriétés déjà construites, mais comme celles-ci sont généralement trop chères car grevées de la totalité de la plus value liée à leur état de finition et à leur emplacement, ils passent alors aux terrains à bâtir, individuels ou collectifs - lotissements en cours d'aménagement.
En cas de réussite, ils passent alors par les procédures administratives de demande de permis de construire qui se déroulent en même temps que la fixation du projet de construction soit avec un ensemblier clé en mains, soit avec un architecte et une entreprise de construction. La pression sur les mairies est donc celle des demandes de permis de construire dans les zones constructibles du plan d'occupation des sols.
Bien des personnes arrivant dans la région en provenance d'autres parties de la France - professeurs, ingénieurs, agents commerciaux - commencent par la location, mais dès qu'ils peuvent ils cherchent à acheter, considérant que le prix de la location équivaut à des remboursements d'emprunts. Avec les taux d'intérêt très faibles qui sont pratiqués sur le marché depuis 10 ans, la concurrence entre les banques, et la pratique des taux variables, capés 1%, l'accession à la propriété est devenue plus facile pour les titulaires de revenus élevés surtout quand il y a deux sources de revenus. Mais après 8 ans de taux très bas (3.3-4%), les taux d'intérêt remontent et ils risquent désormais se placer à nouveau vers 4.5%, ce qui va avoir un impact sur les prix de l'immobilier. Ce sont les étrangers du Nord de l'Europe qui achètent les propriétés les plus chères.
Pour les élus, le dilemme du Canton est donc le suivant: le solde naturel de population est négatif (naissances moins décès); la croissance de la population est due à la migration. Voir données INSEE. Qui vient s'installer en pays de Fayence? quelques riches étrangers et français, des retraités étrangers et français, des actifs d'autres parties de France attirés par la région côte d'Azur (Nice Sophia Antipolis et villes de leur périphérie), des actifs déjà installés sur la côte d'azur qui viennent dans l'arrière pays.
Tous ces migrants ont les moyens financiers pour acquérir leurs logements. Mais la partie active de ces migrants doit travailler sur la côte pour y gagner les revenus nécessaires qui sont largement supérieurs au revenu médian de la population active.
Cette population de migrants est servie par le tissu économique local dont la partie marchande est constituée de sociétés et artisans du bâtiment pour construire et entretenir leurs maisons et piscines, de commerces d'achalandise et de services. Toutes ces entreprises emploient des personnels à des salaires proches du SMIC lesquels ne peuvent pas accéder à la propriété ou se loger sur le canton; une proportion importante de ces personnels logent dans les villes de la côte ou voisines et viennent travailler sur place en faisant la navette, ce pourquoi ils ont besoin d'une voiture. Il y a donc un chassé croisé entre les actifs du canton à revenus élevés qui vont travailler sur la côte, et les actifs de la côte à revenus faibles qui viennent travailler dans le canton. Une partie des jeunes actifs a quitté le canton pour aller chercher du travail dans les zones d'emploi des autres régions de France.
Pendant les mois d'été de juillet août, la population locale double ce qui ajoute à la charge des réseaux assainissement, distribution d'eau et circulation routière. L'urgence pour les élus est de favoriser le logement à prix abordable pour les actifs à faible revenu. Ce faisant ils favoriseront le développement économique car les entreprises de production trouveront plus facilement le personnel dont elles ont besoin. Des logements à prix abordable cela signifie des immeubles collectifs ou des pavillons individuels sur des petits terrains (Borloo 100k€) comme à Brignoles. Cela signifie des réseaux et voirie adaptés, dont l'assainissement et la distribution d'eau, et compte tenu de la croissance des règlements en tous genres, c'est du temps et des délais. A cet égard, nos communes qui étaient il y a peu de temps rurales, doivent s'équiper très rapidement dans des conditions techniques et réglementaires difficiles.
Le Conseil Général accompagne ces besoins par ses subventions aux communes et au canton répondant aux demandes des élus. Encore faut-il que ces aides qui constituent une redistribution d'une partie des impôts locaux, soient utilisées à bon escient, c'est à dire qu'elles contribuent à résoudre les déséquilibres mentionnés plus haut, plutôt que les accompagner en les aggravant. Voir sur ce point les observations de la chambre régionale des comptes sur la gestion du département du Var de 1995 à 2004. On y retrouve bien des points soulevés dans cette note. Téléchargez le document (pdf 1.88Mb. Et aussi la réponse du président du CG Mr Horace Lanfranchi.Ceci me donne l'occasion d'un commentaire en rapport avec ceux qui n'aiment pas les critiques et qui prétendent toujours vouloir positiver..
INSEE Première N° 1074 - MAI 2006 Les échanges de population entre zones d’emploi Six profils types
Le prix des attributs du logement (INSEE oct 2005)
INSEE Première N° 1058 - Janv 2006 La croissance démographique s’étend
toujours plus loin des villes
Résultats des recensements intermédiaires (Montauroux seulement à ce jour)
Chambre régionale des comptes, sur la gestion du département du Var de 1995 à 2004.
et la réponse du président du Conseil Général Horace Lanfranchi
Mis en ligne le 01/06/2006 par Pierre Ratcliffe. Contact: (pratclif@free.fr)
Concernant l'Internet, il est devenu très clair que la merveille du "world wide web" www est telle que