Maquette
Ce projet de résidence de tourisme - voir la maquette - en cours de réalisation depuis plus d'un an, est en voie d'achèvement bien que touché par la crise. C'est un projet de résidence de tourisme et de vacances, un peu comme "Pierre et Vacances" à cap Esterel ou aux Issambres, mais adapté à la demande d'une clientèle qui préfère les atouts de l'arrière pays.
Le chantier connaît en ce moment un petit ralentissement - à cause de la crise - mais ralentissement pour un tel projet de promotion de tourisme et d'activité économique ne veut pas dire difficultés. Mais là n'est pas mon propos. Je veux utiliser ce projet concret pour montrer le sens du développement choisi par la commune de Callian et l'évolution de l'immobilier résidentiel dans notre pays de Fayence. Voir ici plus de détails sur ce projet.
La résidence est ouverte depuis avril 2010 (lien)
Avec le Chateau de Camiole nous sommes dans un 
produit de charme de tradition provençale à destination de touristes et de vacanciers aisés préférant les attraits de l'arrière pays au tumulte de la côte et des plages surpeuplées. Car notre pays de Fayence a de réels attraits - ses paysages, sa nature encore intacte, les divers éléments du patrimoine de nos villages témoins des activités passées et les nombreuses activités culturelles qui jalonnent l'année calendaire.
Mais il s'agit en fait de l'éclatement d'une bulle. À Londres par exemple, les promoteurs incitaient les gens à vendre leur petite maison à des sommes astronomiques (400-600k€) et leur promettaient une villa de luxe dans le sud de la France ou en Espagne. Voir les articles sur la question en bas à gauche.
Pour Callian, le projet s'inscrit dans le développement d'une activité économique durable, source d'activités, d'emplois et de revenus fiscaux pour contribuer aux finances publiques. Callian est une commune enserrée entre Montauroux et Tourrettes; un territoire étroit en forme d'hippocampe de 
2500 hectares. L'espace urbanisé s'étend au sud de la RD562, une zone résidentielle, aux abords de la RD562 une zone d'activités principalement de chalandise, le centre AGORA; puis remontant vers le village, un équilibre entre zones agricoles et zones résidentielles; puis le village ancien entouré de zones résidentielles relativement denses; et enfin au nord et au sud des zones vertes inconstructibles. Voir le POS en grande résolution.
La population de Callian a atteint 3000 habitants en 2007 et la commune souhaite en rester là. Mais les 3 taxes payées par les ménages - 3000 habitants correspondent à environ 1450 logements, sont insuffisantes pour couvrir le budget de fonctionnement et d'investissements nécessaires pour satisfaire les besoins de cette population permanente. Pour ne pas augmenter le taux de ces taxes, il faut des activités économiques, donc des entreprises.
Notre pays est attractif, par son climat, la qualité de ses paysages et de sa nature encore intacte, la proximité de la mer, de l'autoroute, du TGV et de l'aéroport de Nice. Attractif aussi, pour une certaine clientèle, par sa position 
en retrait des foules et des plages surpeuplées de la côte. Attractif pour les actifs qui travaillent dans le bassin d'emploi de la grande métropole de Nice et sa ceinture; attractif pour les retraités du Nord qui s'y installent; attractif pour les touristes de passage et les vacanciers. Attractif enfin, par la présence de nombreux centres d'intérêt culturels.
L'attractivité du pays de Fayence ne date pas d'aujourd'hui, comme en témoignent les nombreuses personnalités qui y ont vécu. Christian Dior et le Château Dior de Montauroux, Château Goerg et Château de Camiole à Callian, Max Ernst à Seillans, la Magnaneraie de Seillans, Château Grime à St Paul en Forêt, le Château de Terre Blanche à Tourrettes et Sean Connery, devenu le golf de Terre Blanche.
Vu la concentration des moyens industriels, humains et universitaires dans la métropole voisine - un phénomène national qui touche toutes les grandes métropoles - il est illusoire d'espérer l'implantation d'activités de production industrielle dans le pays de Fayence. Le départ de Green Mama à Montauroux, de la société qui a précédé la Poste, et récemment de Firmenich à Seillans en sont la preuve. Aujourd'hui une grande part de l'activité est liée à la construction, mais ceci aura forcément une fin quand tout l'espace considéré pour l'urbanisation aura été construit. C'est donc la mise en valeur et l'exploitation de nos ressources naturelles et de notre patrimoine historique et culturel qui doit être privilégié; notamment l'aménagement du territoire doit être pensé dans ce sens. À cet égard, la RD562 sur Montauroux est malheureusement un désastre. Espérons que le projet de réimplantation du Super U de Fayence face à la résidence St Christophe - ce qui nécessite une modification du POS en cours - ne sera un désastre identique.
À moyen ou long terme, à Callian (comme dans les trois autres communes du noyau), l'activité économique sera donc liée aux zones de chalandise - exemple AGORA, artisans et petits commerces, plus quelques activités de service comme des bureaux d'études, des entreprises de développement informatique et autres. Peut-être un hôtel, mais surtout pas de nouvelles grandes surfaces commerciales de type 
Weldom, Sport 2000 et Delco. En dehors de cela, c'est le tourisme et les vacances qui constituent le meilleur potentiel d'activité économique et c'est la raison d'être du projet Château de Camiole.
Si l'on ajoute le projet Eneryo d'une ferme photovoltaïque 
et le projet de réhabilitation de la friche industrielle de Fonsante 
on a couvert le projet d'avenir à 20 ans de Callian.
Avec le projet analogue des 7 autres communes, ce projet doit s'inscrire dans le Schéma de Cohérence territoral du pays de Fayence (SCOT). Voir ici le dossier sur Callian.
Le projet "Château de Camiole" est une alternative viable à l'urbanisation par résidences individuelles, cause de mitage du paysage, de la consommation excessive d'espaces naturels, de la disparition de terres agricoles, de la dispersion des équipements collectifs et de hausse des coûts de fonctionnement et d'investissements. La commune de Callian en attend 120-150k€ de rentrées fiscales par an.
Le financement pas réalisé selon les modalités de la loi de Robien. En ce moment de crise Les banques suivent-elles avec leurs lignes de crédits indispensables au projet? Car la société HORTUS, une des 7 sociétés de Jean-Claude Lion, n'a pas de fonds propres comme chacun peut s'en rendre compte en consultant verif.com ou societe.com. Les difficultés actuelles ne sont-elles pas un risque de déconvenue - au moins dans le temps - pour
La crise! En cas de défaillance du promoteur, qui reprendrait ce projet et le continuerait, et jusqu'où? Un "Pierre et Vacances" ou un "Maeva"? Car l'investissement est là; il s'agit d'actifs physiques réels qui trouveront forcément preneur en cas de défaillance du promoteur. Il s'agit d'une réalisation de bonne qualité, en cadre et en construction, dans la tradition provençale. Voir ici.
Ceci amène à réfléchir sur cette fuite en avant qui nous caractérise en pays de Fayence depuis des années.
Le projet "Château de Camiole" pris comme exemple, dépend d'une cascade de décisions d'acteurs: des investisseurs professionnels et privés prêts à acheter un logement contre un revenu de location saisonnier de vacances - loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel(LMNP) - Voir ici. Et pour ces acheteurs, il faut des locations assurées. Le dernier produit offert "nouveau: possibilité d'acquisition en pleine propriété" laisse penser que la commercialisation ne s'est pas déroulée comme prévu: un financement par pré-commercialisation des travaux en cours. Toutes ces décisions dépendent de la situation des uns et des autres dans leurs environnements respectifs. Si la bulle immobilière éclate à Londres, en Hollande, en Belgique en Scandinavie et ailleurs, si les avoirs des acheteurs potentiels sont affectés, s'ils changent leurs modes de consommer... alors cette "crise" doit forcément impacter la bulle immobilière du pays de Fayence, et le projet Château de Camiole en particulier.
Il est intéressant aussi de regarder quelle était la clientèle cible de cette commercialisation et quels arguments étaient proposés. Il serait aussi intéressant de connaître le pourcentage de la commercialisation atteinte en ce mois de mars 2009.
Les difficultés du promoteur sont-elles causées par la crise? Ce type de développement, multiplié partout, est particulièrement vulnérable en cas de crise. HORTUS est une société dévolue à une promotion immobilière; rien d'extraordinaire qu'elle n'ait pas au bilan les fonds propres en proportion de l'importance du projet; mais la logique comptable traditionnelle ne peut pas être complètement oubliée. Il faut bien couvrir les risques inhérents à ce projet? Il est clair que les actifs physiques sur le site ont des contreparties monétaires:
En cas de défaillance d'une entreprise, la réalisation des risques est subie par les fournisseurs et par les clients qui ont acheté. En Espagne on a fait tout cela en très grand. Les espagnols ont constitué un énorme stock d'invendus qui ne correspondent aujourd'hui à aucun besoin. D'où la crise immobilière très grave chez eux. Et voir ici le dossier spécial du Figaro sur la crise immobilière.
Mis en ligne le 10/03/2009 par Pierre Ratcliffe. Contact: (pratclif@free.fr) Portail: http://pratclif.com