Le PLU de Callian en ce mois d'août 2011 en est au stade de l'élaboration des documents graphiques cad. du plan de zonages de la commune. Le projet de zonages avait été soumis aux callianais lors de la dernière réunion publique qui se déroula le 27 mai en la salle de l'espace Bourgoin. Une présentation de la méthode utilisée pour ce plan de zonages fut faite par CITADIA , le consultant de la commune, (voir cette présentation ici). Le plan fut déployé sur une table (lien sur ce point). La présentation partait d'une prémisse à savoir limiter la croissance de la population à 1.1% en moyenne par an au cours de la prochaine décennie, ce qui correspond à environ 500 habitants et 200 logements. Cette prémisse me paraît une erreur de casting comme je l'expliquerai plus loin. Telles étaient les bases de la présentation du plan de zonages établi en tenant compte du diagnostic et du plan d'aménagement et de développement durable PADD.
Je tiens à remercier la commune du fait que nous disposons de ces documents de travail en version numérique ce qui n'est pas le cas dans toutes les communes, notamment à Mons qui ne veut pas les rendre publics avant l'adoption finale de leur PLU - il faut les consulter en mairie. Tous les documents du PLU de Callian sont accessibles à tous sur ce blog et repris dans les différents liens de ce billet. Je suis d'avis que la collectivité que nous sommes doit participer à tous les stades de l'élaboration de ce PLU car il nous concerne tous ainsi que ceux qui viendront après nous. C'est le seul moyen d'en faire un cadre applicable à tous de la manière la plus consensuelle possible avant qu'il devienne la loi commune.
En relation avec l'objectif de restreindre la croissance de la population à 1.1%, le plan de zonages - qui doit être un document complet et cohérent résultant du PADD mais qui n'a pas été présenté comme tel à la réunion du 27 mai - comportait (lien situation le 18 juin 2011):
- un projet d'aménagement utilisant les terrains appartenant à la commune:
- le remplacement de la salle des sports du chemin de la Fontaine par un petit lotissement d'une dizaine d'habitations à loyer modéré,
- le remplacement de l'espace Bourgain et des tennis par un écoquartier d'une quarantaine de logements également à loyer modéré,
- et le déplacement de tous les équipements collectifs à proximité de la ferme photovoltaïque Eneryo.
- 150 logements supplémentaires étaient trouvés par la densification de zones urbanisées existantes, le classement de quelques zones NB en urbanisables tandis que le reste des espaces NB étaient reclassés en zones agricoles ou naturelles.
Lors de la réunion publique, on put percevoir une franche opposition d'habitants à cette manière d'envisager le futur zonage cad. le déplacement de l'espace Bourgain et des tennis. Il y eut aussi des préoccupations quant à la préservation des espaces agricoles - mais ici la réalité du projet est un accroissement des espaces agricoles pris sur les zones NB.
Je pense qu'avoir présenté l'affaire par la restriction de la croissance de la population à 1.1%, 500 habitants et 200 logements est une erreur de méthode. La croissance de la population et des logements doit résulter du PADD non en être une prémisse. C'est par l'aménagement de son territoire en fonction de ses caractéristiques naturelles, des possibilités de développement et de choix à long terme en fonction des capacités de la commune à faire face aux besoins d'équipements, que la collectivité doit encadrer le droit de propriété privée. Ce droit implique évidemment le droit de construire et le droit d'utiliser le sol pour des usages qui peuvent être économiques et produire des revenus. L'encadrement doit utiliser tout l'arsenal juridique existant, principalement le code de l'urbanisme mais d'autres codes sont applicables. Partant du constat que toute parcelle de superficie des 2560ha de la commune a un propriétaire - pour l'essentiel privé, ou public cad. la commune (il n'y a pas de forêt domaniale d'État à Callian), il faut encadrer de droit de la propriété privée par des règles fixées par la collectivité pour le bien commun. Autrement dit, la collectivité ne peut pas imposer des règles contraires au droit, mais le propriétaire privé ne peut pas faire ce qu'il veut si c'est contraire au droit. Ces idées me viennent de la consultation de ce site d'un juriste qui traite du droit de l'urbanisme et du droit de propriété sous le titre "les rapports ambigüs de l'urbanisme et de la propriété (lien).
L'erreur de casting de la commune et de Citadia est facile à corriger. D'une part, rien n'oblige la commune de respecter un délai et de précipter les choses. Tant que le PLU n'est pas finalisé, l'enquête publique diligentée et le PLU sanctionné par le préfet comme document légal opposable aux tiers, c'est le POS de 2001 qui est la loi commune de la collectivité de Callian. Il faut considérer le projet de la commune d'utiliser les espaces fonciers dont elle est propriétaire, comme un des éléments du PADD et du plan de zonages parmi d'autres - avec pour objectif louable de permettre à des catégories sociales moins favorisées de se loger. À ce titre, il est clair que l'acceptation ou non d'un projet de la commune n'est qu'un élément de contestation ... notamment le refus du Tennis Club de Callian de céder la place à un écoquartier et d'aller ailleurs, de même que l'opposition d'usagers de la salle des sports à son déménagement sur la route de Saint-Cézaire.
Personnellement, je reprends les idées suggérées par un lecteur dans les commentaires: puisque tout terrain a un propriétaire, il importe que l'encadrement de son droit ne soit pas interdiction de construire ou d'exercer un usage quelconque, point final. Le zonage en relation avec le diagnostic et le PADD, cela consiste à dire pour chaque zone du territoire de la communed: quelle densité d'habitat en surface minimale de terrain, quel coefficient d'occupation de sols, hauteur de construction, style architectural éventuellement, quelles règles imposées en matière d'assainissement, disponibilité d'eau et d'électricité; exemples: ici c'est zone verte sans logements, ici avec un logement tous les 10000m2 et un cos de 2%, ici c'est zone inondable donc constructible avec telles contraintes imposées, ici c'est forêt donc interdiction de défricher sans autorisation; ensuite les usages: agricoles, écuries de chevaux sous règlementation stricte, chevaux en pature; les zones d'activités économiques, commerciales, artisanales voire industrielles; les écoles, routes, équipements collectifs... etc... etc... Tout ceci est couvert dans le projet de zonages présenté et par le règlement: zones UDa UDb UDc avec des surfaces minimales de 1500, 2500 et 5000m2, des COS de 15%, 10% et 5% respectivement et les règles fixant les obligations, ce qui est permis et ce qui est interdit.
Je ne suis pas en position d'action dans l'élaboration de ce PLU, tout ceci est donc une réflexion, des suggestions pour un exercice dont je mesure toute la difficulté.
Mis en ligne le 21/08/2011 
