PLU de Montauroux, SCOT du pays de Fayence, RD101 et Chateau Grime. Quels rapports?
J'ai évoqué la position de la mairie de Montauroux, lors de la réunion de concertation sur le PLU, contre le tracé envisagé de la RD101 ou route alternative d'accès au canton 1. Ce tracé reste celui de la route des crêtes à partir du Bois de l'Ermite, descente vers la sortie 38 de l'A8 à proximité des Esterets du lac (au Nord, 2 tracés variantes: azure et bleue). Les associations des Esters du lac restent opposées à ce tracé 2. Il y a un rapport multi-factoriel entre le PLU de Montauroux, le SCOT du pays de Fayence, la RD101 et le projet Chateau Grime à Saint-Paul en Forêt.
Je ne commenterai pas les positions respectives des auteurs des Esterets du lac; je retiens seulement les titres et les images des articles de Solange Passaris et de Jean-Michel Gerassi car je les trouve significatifs de ce que je veux traiter dans ce billet.
Il apparaît que lorsque les propriétés foncières sont morcelées entre de multiples petits propriétaires, la croissance de la population a donné lieu à de l'habitat diffus avec les effets connus. Mais quand le foncier appartient à un seul grand propriétaire, cela a donné lieu à Terre Blanche ou au projet de Chateau Grime. Il existe encore de grandes propriétés foncières sur le canton, notamment à Fayence et à Mons (la Lubie). Que peut faire un propriétaire foncier pour rentabiliser son bien acquis par une transaction financière - c'est le cas de Dietmar Hopp propriétaire de Terre Blanche et de Chateau Grime - ou par héritage de ses ancêtres? Exploitation forestière, exploitation agricole, golf, lotissement immobilier, etc... Cela implique l'action favorable de la collectivité publique pour que son désir de faire aboutir son projet et faire du profit sur son acquisition. Avec comme justification, la participation au développement économique, la préservation de l'identité locale et la création d'emplois.
Tel est en effet le cas pour la commune de Tourrettes dont les finances sont bonnes grâce à Terre Blanche, et on dit que l'entreprise est le premier employeur du pays. Mais les impôts locaux des Tourrettans sont-ils plus faibles qu'ailleurs? En stricte comptabilité on pourrait s'attendre à ce qu'ils le soient.
L'orientation des PLU et du SCOT est pour une restriction de l'habitat diffus et pour de l'habitat groupé sous forme d'espaces lotis desservis par des réseaux aux normes, notamment en matière d'eau potable et d'assainissement. Lorsque les propriétés sont morcelées, le moyen est de regrouper des propriétés et de lotir: un promoteur immobilier achète alors les propriétés, demande un permis de lotir, effectue l'aménagement de la voirie et des réseaux et vend des terrains à constuire à des prix fixés sur le marché (*). La plus value résultant du prix de marché et des coûts est partagée entre le promoteur et le propriétaire (**).
(*) le prix de marché résulte de la confrontation de l'offre et de la demande; celle-ci dépend des revenus des demandeurs et de leur capacité d'endettement.
(**) Dans le cas ou la commune a réalisé les aménagements, les propriétaires fonciers peuvent vendre et empocher la totalité de la plus value; mais les communes doivent demander une participation aux VRD. Et si les VRD sont insuffisants, c'est là qu'on est dans la critique justifiée de l'habitat diffus. Dans ce cas, la poursuite de l'habitat diffus devrait être de "remplir les trous" et de renforcer les réseaux, aux frais des vendeurs et/ou des acheteurs.
Dans le cas de Chateau Grime, le projet est un vaste ensemble immobilier de 450 logements et le développement d'activités économiques qualifiées de Sophia-Antipolis aux champs par certains de nos élus! Le promoteur cherche à convaincre les communes via la CdC et le SCOT ainsi que la mairie de Saint-Paul en Forêt de "l'énorme intérêt" de son projet pour notre pays de Fayence. La commune de Saint-Paul n'est pas tenue au PLU mais au RNU (règlement national d'urbanisme, lequel est plus stricte encore pour la limitation de l'habitat diffus.
Les contraintes jusqu'ici évoquées sont la disponibilité d'eau potable, l'assainissement et l'accès depuis l'A8. Je suppose que le promoteur fait du lobbying à la CdC pour que la RD101 se fasse car il considère que c'est une condition sine qua non pour que son projet aboutisse avec succès pour lui c'est à dire un profit et un accumulation de capital. Au passage, le tracé de la route des crêtes n'est pas le plus favorable pour lui; ce serait plutôt le trajet 8 par la vallée du Reyran et un accès à l'autoroute par une sortie A38bis [lien].
La CdC et les communes sont omnibulées par le développement économique. On en trouve les éléments dans les diagnostics du PLU de Callian, de Montauroux et de la CdC. Mais la société moderne est en crise. Que la société moderne soit en crise ne devrait pas être contesté. Chômage massif et persistant, inégalités criantes et croissantes de revenus entre les plus riches et la masse de la population, financiarisation de l'économie avec spéculation et création de bulles d'actifs: actions, obligations, immobilier... et le changement climatique. On en vient à se dire qu'avec tous ces déséquilibres, la société est en transition vers autre chose mais d'incertain. Deux lectures récentes pour que l'on me comprenne:
Alors, que faire pour le PLU de Montauroux et le SCOT? Je mets ma réflexion sur la table à côté de celles des autres lecteurs engagés. Je pense que restreindre la croissance de la population (*) en limitant l'urbanisation - remplir les trous dans les zones d'habitat diffus existants et renforcer les réseaux - et réaliser des petits lotissements adaptés à la demande des populations intéressées est la voie à suivre; et délimiter des zones à urbaniser AU pour l'avenir.
(*) la CdC évoque 1.34% par an pour le pays; Callian a choisi 1.4%; Montauroux n'a pas encore fixé, mais la croissance passée récente a été de 4.5%!
J'ai évoqué la position de la mairie de Montauroux, lors de la réunion de concertation sur le PLU, contre le tracé envisagé de la RD101 ou route alternative d'accès au canton 1. Ce tracé reste celui de la route des crêtes à partir du Bois de l'Ermite, descente vers la sortie 38 de l'A8 à proximité des Esterets du lac (au Nord, 2 tracés variantes: azure et bleue). Les associations des Esters du lac restent opposées à ce tracé 2. Il y a un rapport multi-factoriel entre le PLU de Montauroux, le SCOT du pays de Fayence, la RD101 et le projet Chateau Grime à Saint-Paul en Forêt.
