Développement économique au Pays de Fayence

Le canton de Fayence a subi et subit encore, des transformations profondes. De territoire semi-rural qu'il était jusqu'au milieu des annés 1970, il est devenu en 30 ans un territoire péri-urbain des villes de la côte de Mandelieu à Nice, de Grasse et de la communauté d'agglomération St Raphaël-Fréjus. Cela résulte de l'augmentation formidable de la richesse des français d'une part pendant les 30 glorieuses, mais aussi de la migration de tous les européens. Grâce à ce prodigieux accroissement de richesse, les actifs français travaillent de plus en plus loin de chez eux grâce à la voiture individuelle; ils recherchent des logements à la campagne avec jardin et au calme. Les étrangers européens de tous les pays voisins viennent s'ajouter à eux. Ceux-là ont des moyens financiers largement au dessus de ceux de la moyenne de leurs compatriotes, et à fortiori des français habitants du canton. Voir plus sur ce point SAFER: La fin des paysages Livre Blanc: pour une gestion ménagère de nos espaces ruraux.

La population des 8 communes du canton était 6237habitants en 1968, de 18 127 habitants lors du recensement de mars 1999, en hausse de 5.3% par an en moyenne depuis 1990 et de 3.29% depuis 1982. De nombreux indices montrent que la population continue de croître. En 2004, le recensement a été effectué à Montauroux. Les résultats montrent une nette progression du nombre d'habitants (+12.6% soit 2.4%/an), du nombre de logements (+16.9% ou 3.2%/an), et plus significativement encore du nombre des actifs (+22.1% 4%/an), depuis 1999, 5 ans. Montauroux et Callian sont les communes les plus affectées par le processus de migration, en raison de leur situation plus proche des villes de la côte; il y a lieu de penser que tout le canton est affecté. Voir ce document de l'INSEE. Les résultats des recensements en 2007 le confirmeront sans doute puisque toutes les communes seront recensées tous les 5 ans, dans le cadre des recensements annuels des communes de -10 000 habitants qui sont pratiqués par l'INSEE depuis 2004. Saint-Paul a été recensée en 2005, Callian en 2006; les autres communes en 2007.

En été pendant les mois de juillet et août, la population est supérieure de quelques milliers d'habitants. L'estimation est de 100% soit un doublement. Les élus considèrent que le canton doit être équipé en infrastructures, réseaux et services, pour une population de 25 000 habitants à l'horizon 2010. Le développement devrait alors s'organiser dans cette perspective. Mais vu la croissance migratoire accélérée de ces dernières années (1999-2005), on peut penser que le chiffre de 25 000 habitants sera dépassé. Compte tenu du doublement de la population pendant les 2 mois d'été et d'un accroissement sensible aussi pendant les vacances inter-trimestres scolaires, la population équivalente est de l'ordre de 25-30% supérieure à la population résidente permanente.

Ce phénomène de retour dans les zones rurales est le même pour toute la population de la côte d'azur, en raison de la saturation de la côte, et de la hausse des prix de l'immobilier, plus forte sur la côte que dans l'arrière pays. Les habitants vont s'installer de plus en plus loin des centres d'activité où ils gagnent leurs revenus. Voir article de Nice Matin du 20/1/2006.

La maison individuelle avec jardin a la préférence de tous les migrants qui viennent s'installer en pays de Fayence. Comme le marché des maisons déjà bâties est peu important et que celles-ci sont anciennes, la demande se porte sur des terrains avec droit de construire. On doit noter sur l'ensemble du canton le nombre très élevé d'agences immobilières dans chaque commune. L'offre est inférieure à la demande ce qui contribue à la hausse des prix. La baisse des taux d'intérêt et la pratique des taux variables ont aussi contribué à la forte hausse de l'immobilier dans les années 2000.

Toute cette population migrante veut disposer sur place de services publics, de banques, d'équipements sportifs, d'écoles, d'infrastructures routières permettant des transports rapides vers les lieux de travail; mais il faut aussi des réseaux d'eau potable, d'assainissement, d'électricité, de téléphone, d'accès à l'Internet haut-débit et des voies communales en bon état. Elle a besoin de s'approvisionner et constitue donc un marché pour les commerces de distribution, les centres commerciaux, les artisans, garages, les hôtels, les restaurants, les bars, les bureaux de presse, etc... A ceux-là s'ajoutent les jardineries, les maraîchers, les agriculteurs restés au pays, etc. La dépendance à l'égard de l'automobile est aussi une caractéristique du phénomène. Tous ces services, petites entreprises, commerces, artisans, fermiers... ont besoin de personnel pour assurer la production des biens et des services demandés par la population. Cela forme ainsi le tissus économique et le bassin d'emplois du pays. Et plus la population augmente, plus les individus capables de créer des commerces et des entreprises de services et de distribution de produits vont se développer attirés par l'augmentation potentielle de la demande. Tout cela appelle à davantage d'infrastructures et de réseaux; et l'afflux de nouveaux migrants continue; et le processus se répète, car le pays de Fayence attire plus de monde.

Les maires des communes sont alors sous pression pour urbaniser davantage d'espace du territoire, accorder plus de permis de construire, créer des zones d'activité, etc.. etc.. Puis les maires procèdent à des révisions de POS, étendent toujours plus loin des centres les zones constructibles, dispersant l'habitat diffus... Puis les habitants demandent les infrastructures, les transports scolaires, les réseaux, les voiries. C'est donc une croissance difficile à maîtriser. Les maires sont alors pris entre deux demandes extrêmes, préserver l'existant et resister à la croissance, ou accepter cette évolution et l'accompagner par du "développement économique".

Il n'est pas possible de refuser l'accès des migrants au canton en adoptant une politique restrictive, d'autant que les propriétaires fonciers font aussi pression dans l'espoir de plus-values importantes sur le prix des terrains et des immeubles construits.

Nous sommes donc dans un processus de migration de population. A cause d'un environnement dévenu défavorable, des hommes et des femmes quittent les lieux où ils vivent et travaillent depuis des décennies, pour s'installer en pays de Fayence où les conditions d'environnement leur paraissent plus favorables. Les moyens de transport individuels, les moyens de chauffage - électricité et fuel -, les conditions modernes de flexibilité du travail, les revenus plus élevés que la moyenne des migrants et des taux d'intérêts immobiliers faibles, permettent cette migration. Qu'il s'agisse d'actifs azuréens, ou d'actifs et de retraités français et étrangers venus des grandes villes de France et d'Europe, cette migration est bien de même nature que toutes les migrations d'homo sapiens depuis 100 000 ans. Pour le moment il ne s'agit que de migrants "de résidence". Y aura-t-il un jour une migration d'activités de production industrielle, au point que le pays de Fayence deviendra une ville comme Cannes La Bocca? Nul le peut le prévoir; et si cela paraît improbable aujourd'hui, cela n'est pas impossible. Quelques petites entreprises de production existent comme par exemple celle que signale le bulletin du Conseil Général de janvier 2006, mais elles sont très peu nombreuses. En attendant les activités économiques et les emplois resteront longtemps encore, ceux du commerce de distribution, de l'agriculture, des services privés et publics à la population et croîtront avec elle. A noter, une seule entreprise du secteur primaire, la carrière de la Péjade sur la route de Mons depuis Fayence.

Cette migration est le fait de classes sociales relativement aisées, et la croissance qui l'accompagne entraine les prix de l'immobilier à la hausse, aussi bien en accession à la propriété, qu'en location. Dans les constructions nouvelles, le prix du terrain devient une part très importante du coût total. Il n'est pas rare qu'il atteigne voire dépasse 50% du coût total. Des coûts de terrains constructibles de 1-1.5M sont courants de sorte que le coût total d'une construction neuve en formule clé en mains atteint 300 000. De tels prix ne sont accessibles qu'à des personnes aux revenus confortables. Il en résulte que les personnes à revenus modestes ne peuvent accéder au logement sur le canton. Voir analyse de la question par un conseiller général d'opposition. Et aussi un exemple de prix immobiliers sur la côte (Cannes la Bocca). Le dispositif de "participation pour voirie et réseaux" PVR est insuffisant pour enrayer la hausse des prix. Il faudrait que la loi sur les plus values immobilières soit appliquée plus strictement.

Alors que faire pour s'adapter à cette migration, pour que les personnes aux revenus modestes puissent se loger et travailler sur le canton, pour que la croissance qu'elle entraîne se développe, tout en préservant le cadre et la qualité de vie qui motivent justement les migrants à venir s'installer en pays de Fayence? Car chacun, une fois installé, voudrait être le dernier et que le développement cesse. Tel est le défi qui se pose pour les élus de nos 8 communes. Lire la suite: comment maîtriser la croissance.

Le problème est le même partout; voir en particulier aux Etats-Unis, l'exemple de Loudoun, à 65km de Washington.

Chiffres de recensement mars 1999 Canton de Fayence
(NB: le recensement continu se fera à Callian en 2006)

Partager | Suivez moi sur twitter @pratclif

Mis à jour le 01/08/2014 pratclif.com