pays de Fayence: éco-quartiers
des réflexions à partager entre nous et à développer

Le concept d'éco-quartier est très intéressant pour notre pays de Fayence. Le projet de réalisation d'un éco-quartier d'une centaine de logements ou plus destinés aux actifs, serait une véritable révolution dans le schéma d'urbanisme suivi jusqu'ici, où nous subissons la loi du marché, l'offre et la demande en fonction de l'attractivité du territoire, le renchérissement des terrains et de l'immobilier, l'afflux de personnes étrangères à revenus élevés.

Pour sortir de ce dilemme, le premier éco-quartier doit être ciblé sur le logement d'actifs. Imaginons un tel éco-quartier dans une perspective allant au delà du lotissement du "Riou Blanc" de Tourrettes au sud-ouest d'Intermarché, appelé depuis la fin de sa construction "résidence des Micouliers" et qui comporte 24 logements sur 5 hectares acquis par la commune. Il s'agit là de logements aidés - commune ayant acquis le terrain et département. Par l'acquisition du terrain et sa participation à la viabilisation, la commune manifeste un effort de solidarité qui va dans le sens de la loi SRU; le contribuable permet aux actifs qui en ont besoin de se loger à des prix correspondant à leurs revenus, en primo-accédants ou en locatif.

Un projet d'éco-quartier dans le canton, dans une commune en particulier où un tel projet est mûr et pourrait être lancé, suscite un grand intérêt de la part du Conseil Général. En cas de réussite, celui-ci serait prêt à aider d'autres projets par des aides à l'acquisition foncière dans le cadre du contrat de territoire.

C'est pourquoi, un projet d'éco-quartier dans le canton doit impérativement réussir afin de servir de vitrine et ouvrir la voie à d'autres réalisations analogues pour répondre aux besoins. Il faut tout mettre en oeuvre pour que la réussite soit effective. Car en cas d'échec, un tel concept serait enterré pour des années.

Je vais donc me livrer à un exercice d'avocat du diable pour que ceux qui sont au coeur de ce projet en tant que spécialistes expérimentés du sujet, nous éclairent. Voici quelques éléments de réflexion et j'invite les lecteurs intéressés à donner les leurs en commentaires à ce billet.

1. Commençons par l'acquisition foncière: comment la commune retenue pour un projet d'éco-quartier s'y prendra-t-elle pour acquérir le terrain? il s'agira d'acquérir un terrain à destination par exemple agricole et d'en faire un terrain constructible. Quel sera le prix d'acquisition: le prix du terrain dans sa destination antérieure, ou un prix intermédiaire entre celui-là et le prix du terrain constructible, et ce en fonction de quels critères?
2. Quels critères seront adoptés pour le choix de l'emplacement du terrain? le lieu de travail des actifs - Canton de Fayence, Alpes Maritimes, St Raphaël-Fréjus, Draguignan et toute la Dracénie? Il est clair qu'un éco-quartier ciblé sur les actifs travaillant en Dracénie, y compris par exemple des militaires, ne devrait pas être située à l'Est de Montauroux. Donc plusieurs éco-quartiers seront nécessaires à terme; donc par où commencer?
3. Quelles catégories socio-professionnelles sont ciblées: des cadres moyens? des primo-accédants à la propriété? des jeunes avec revenus cumulés de 3000-3500€/mois, permettant un endettement d'environ 1000€/mois donc un prix d'acquisition de l'ordre de 200-250 k€, en supposant 20% d'apport et 4.5% d'intérêt?
4. 200-250k€, pour 80-100m2 cela fait 2000-2500€/m2 terrain compris; les prix de marché sont de l'ordre de 5000€/m2. La clé de la réussite est donc dans le prix du foncier. Le portage foncier permet de séparer dans le temps le remboursement de la construction et celui du foncier. Voir ici.
5. Quels facilités doivent-être intégrées au projet pour permettre sa réussite: crèche, garderie, commerces de base?
6. Quelles sont les valeurs que partagent les ménages intéressés au projet, au point de vouloir y vivre en habitat groupé? Voir en cadre de gauche les liens sur l'habitat groupé (16 et 17).
7. Enfin, la démarche "éco-quartier" ne doit-elle s'inscrire dans l'intercommunalité et avoir le soutien de toutes les communes? Dans ce cas, la nécessité d'un éco-village devrait être inscrite dans le "plan d'aménagement et de développement durable" (PADD 2è phase du SCot), faisant suite au diagnostic de la situation existante (1ère phase du SCoT), et ensuite figurer comme une des priorités du "Document d'Orientations Générales" (DOG) 3è phase et dernière phase du SCoT. Le problème, c'est que le SCoT va encore prendre 3-5 ans avant de devenir effectif, alors que l'on peut considérer urgent un tel projet et qu'il y en a un de prêt dans les cartons. Je soumets ce dilemme aux futurs élus.

Pour en savoir plus, voir le dossier complet sur les éco-quartiers.

Mis à jour le 15/11/2016 pratclif.com