À propos de l'élaboration du PLU de Callian
un exemple à méditer (suite 1)

Pour continuer la réflexion à propos de l'élaboration du PADD, on trouvera à gauche un survol de Callian par satellite. C'est rendu possible par la technologie moderne et la mise à disposition par Google Earth.

Je le répète: le diagnostic de Citadia qui permet la réflexion sur le plan d'aménagement et de développement durable (PADD) pour les 10-20 années à venir, manque d'une étude sociologique des motivations des habitants qui sont arrivés au cours des trois décennies passées. Qui sont-ils? D'où viennent-ils? Pour quelles raisons sont-ils venus s'installer en pays de Fayence et à Callian en particulier? De quels revenus disposent-ils et d'où viennent ces revenus? Un diagnostic approximatif ou incomplet peut conduire à des remèdes inappropriés.

Il est insuffisant de dire que c'est l'attractivité du territoire qui est la cause de cette croissance de la population par migrants venus de l'extérieur. Je rappelle que l'accroissement naturel naissances moins décès est nulle. Citadia semble avoir compris la lacune puisque dans le diagnostic du SCOT ils ont utilisé les travaux de l'économiste sociologue Davezies qui a étudié l'origine des revenus de la population; ils ont appliqué ses travaux au pays de Fayence (lien). La majorité des habitants de ce pays sont des migrants; leurs ressources proviennent d'autres régions où ils ont exercé leur activité. Ils ne sont donc pas ancrés dans l'économie de ce pays et s'impliquent peu; ils ne sont que de passage.

Rappelons que la population du canton est passé de 6700 habitants en 1968 à 23000 en 2009, uniquement par l'immigration (lien: voir les onglets population et résidences de ce tableau excel).. Et voir ici la structure de la population de Callian en 2006 et sa comparaison avec 1999: recensement INSEE (lien). Les mêmes données pour l'ensemble du canton sont ici (lien).

On sent bien quelle sont les catégories sociales présentes. Mais il faudrait à mon avis une étude précise pour générer des données fiables. L'étude de Bernard Kaiser de 1960 mise à jour pour 2010. En l'absence d'une telle étude, j'en suis réduit à faire une analyse personnelle.

Il me paraît qu'une grande proportion de personnes qui sont venues habiter ici, sont venues pour y trouver "leur paradis"; quittant la ville après la fin de leur vie professionnelle, ou échappant à la ville en cours d'activité. Ces derniers doivent évidemment payer le prix de l'éloignement de leur lieu de travail en temps et en coûts de transports individuels.

Pour acquérir la maison de leurs rêves, ils sont passés par les agences immobilières qui leur ont proposé les différents produits qu'ils avaient en porte-feuille, en fonction des besoins et des goûts exprimés et des possibilités de financement. Les agences immobilières ont des maisons de village, des villas bâties sur terrains plus ou moins grands, ou des terrains constructibles. Il existe aussi parfois des lotissements en cours de construction. Tout ceci constitue le parc immobilier disponible. Les acheteurs sont des gens à la recherche de la maison de leurs rêves; les vendeurs sont d'une part, des gens qui doivent partir pour des raisons de santé, d'âge ou de décès; d'autre part des propriétaires fonciers. Les propriétaires fonciers, locaux immigrés plus anciens ou de souche, disposent de terrains acquis au cours du temps par transmission d'héritages.

L'adéquation entre le nombre d'acheteurs et le nombre de vendeurs est une des lois fondamentales du marché. L'équilibre entre les deux résulte des besoins et préférences des acheteurs, des caractéristiques des produits disponibles; dont il résulte alors un équilibre entre les prix offerts et les prix acceptés par les acheteurs. Il est intéressant de visiter les nombreuses agences immobilières du canton pour avoir une idée des biens proposés.

Une fois le rêve réalisé par les acheteurs, ceux-ci tiennent légitimement leur vie durant à préserver l'environnement qui a présidé à leur choix. Quoi de plus légitime.

Il est alors facile de comprendre que le PADD doit respecter le point de vue des habitants susceptibles d'être concernés par des projets de construction immobilière.

De son côté, la commune a des contraintes imposées par le code de l'urbanisme et la loi SRU; ce sont en raison de la dispersion de l'habitat, le coût des réseaux, de la voirie, de l'approvisionnement en eau potable, de l'assainissement collectif, et la distance depuis les infrastructures collectives... Contraintes qu'elle remplit par les finances et par le budget, alimenté par les prélèvements de la fiscalité locale et les subventions du département et de l'État. Nous avons connu une période faste dans les années 1990 où l'État et le département finançaient une bonne partie des budgets. Au début des années 2000, les subventions ont commencé à diminuer au département en raison d'obligations sociales à sa charge, notamment l'Allocation pour l'autonomie (APA); la crise a frappé les acheteurs et a fortement aggravé le déficit structurel de l'État - déficit annuel récurrent depuis 30 ans - donc augmenté encore la dette, au point que les investisseurs qui financent ce déficit et cette dette, s'inquiètent et pourraient demander des taux d'intérêt plus élevés. La tendance des prochaines années sera donc à la réduction des déficits de l'État, du département et de la Région. La part des impôts locaux dans le budget des communes sera donc accrue, ce qui signifie soit plus d'impôts, soit moins de dépenses et de développements des communes, ou les deux à la fois (lien)..

Dans l'élaboration du PADD, la commune est confrontée à une grande difficulté. Considérer que les 10 ans à venir verront 500 habitants de plus, soit 200 familles et 200 logements nécessaires pour les accueillir; et agir pour qu'un développement futur soit possible. Quels types de logements et où? Le survol de Callian montre à l'évidence qu'il n'y a pas beaucoup de choix possibles... Selon moi, c'est une combinaison du plateau et de la plaine à proximité de la RD562. Et si on veut respecter comme il se doit, les habitants qui sont venus sans les léser, c'est la partie centrale cad. les Touos, les Touos du puits à Caillou et les Pinées qui est la zone la plus appropriée, en raison de sa proximité du village (lien).. Une zone plus au nord est exclue en raison de son éloignement. Je crois que la commune serait favorable à une expérience d'éco-quartier et qu'elle étudie une telle possibilité (lien). Pour comprendre ce que pourrait être un éco-quartier, il faut visiter Château Camiole; en voici le concept. On pourrait faire quelque chose d'analogue et différent du lotissement des Vignasses de Seillans (lien)..

Reste la plaine: la partie de RD562 sur la commune de Callian est très réduite. Les terrains agricoles au pied de la commune sont une valeur naturelle à tous points de vue mais de faible rentabilité agricole et la comparaison avec Montauroux est significative... Le discours au cours des élections précédentes de Callian était "rééquilibrons le village; développons le haut plutôt que la plaine". C'était compréhensible dans les années 1990. Mais les choses ont changé. Montauroux s'est étendue considérablement sur la plaine. L'ensemble Callian est devenue une unité urbaine avec Montauroux. La RD562 est devenue la thrombose du pays. Pourquoi ne pas envisager quelques logements de haute qualité dans des trous les plus proches de la route? Cela peut intéresser des actifs actuels et futurs, travaillant sur Agora mais obligés de se loger à Fréjus. Mais bien entendu les habitants de la plaine ont leur mot à dire et il faut en tenir compte.

Au stade actuel de l'analyse, on peut se demander si l'approche du PADD tel qu'on nous l'a présenté - accroissement de population de 1.1% par an en moyenne, 500 habitants, 200 ménages et 200 logements à prévoir - n'est pas erronnée. En s'interrogeant sur les différents éléments, on peut craindre de rester dans la logique du logement individuel résidentiel et que l'on va encore accentuer l'immigration de populations étrangères ne s'impliquant pas dans l'économie locale. L'objectif n'est-il pas plutôt, de construire des logements accessibles aux actifs déjà présents sur la commune et le canton, mais moins fortunés en raison de leur âge et de leur niveau d'emploi. Une opération comme la Colle Noire à Montauroux ou un éco-quartier ciblant ces segments de la population locale serait alors une priorité plus judicieuse. La croissance éventuelle de la population serait alors liéée à la densification des espaces résidentiels existants.

Mis en ligne le 13/10/2010